Ya tengo hipoteca: ¿la nueva ley hipotecaria es retroactiva?

Solo dos artículos muy concretos tienen carácter específicamente retroactivo: el que abarata la conversión de una hipoteca variable al tipo fijo y el que establece cuándo se puede ejecutar una hipoteca en caso de impago. Los explicamos en los puntos 4 y 6. Asimismo, los que firmaron su contrato antes de la entrada en vigor de la ley también podrán cambiar de banco libremente, tal como explicamos en el punto 5

En cambio, el resto del contenido de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario no tiene carácter retroactivo, así que tiene validez únicamente para las hipotecas formalizadas a partir de su entrada en vigor, es decir, desde el 16 de junio de 2019.

1. Nuevo reparto de los gastos de hipoteca

Lo más mediático de la Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario es el nuevo reparto de los gastos de constitución de las hipotecas, es decir, de aquellos que hay que abonar por la escrituración y registro del préstamo. Veamos quién paga qué con la nueva ley:

A pagar por el banco

A pagar por el cliente

  • La gestoría
  • El registro
  • La notaría
  • El IAJD
  • Su copia de la escritura
  • La tasación
  • Su copia de la escritura

 

Como vemos, este reparto supone una mejora clara para el consumidor, que antes soportaba la mayoría de las costas.

Si se produce una subrogación de acreedor para trasladar la hipoteca a otro banco, el nuevo banco tiene que pagarle una compensación al antiguo, que es la parte proporcional a los gastos de constitución que se abonarían por el importe pendiente.

 

2. Mayor protección al consumidor

La principal razón por la que se elaboró esta normativa fue la orden de la Unión Europea de aplicar una directiva que aumenta la protección a los consumidores. Pero además de las medidas que España está obligada a establecer, se añaden otras que son bastante interesantes:

  • Más información para el futuro hipotecado. El banco le tiene que entregar las condiciones personalizadas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), un documento que tiene carácter de oferta vinculante durante un mínimo de 10 días. Paralelamente, debe facilitar la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), en la que se explican de manera genérica cuáles son las cláusulas o elementos más relevantes, una copia del contrato y, si la hipoteca es variable, un documento aparte con las cuotas que habría que pagar en varios escenarios.
  • Visita previa obligatoria al notario: tanto los titulares de la futura hipoteca como sus avalistas tienen que pasar por la notaría al menos un día antes de la firma para recibir asesoramiento gratuito y responder a un test. El notario no puede autorizar la escritura si no se pasa el examen y se certifica que el futuro prestatario ha recibido la documentación mencionada antes.
  • Los notarios y los registradores no pueden escriturar o inscribir cláusulas abusivas, es decir, contrarias a las normas imperativas o declaradas nulas por el Tribunal Supremo.
  • Las cláusulas que incumplan la normativaestablecida por la nueva ley hipotecaria se declararán nulas de pleno derecho. Esto significa que no existe ningún plazo de prescripción para poder denunciar su abusividad.
  • Las quejas y reclamaciones relacionadas con los préstamos hipotecarios se tramitarán a través de una nueva entidad de resolución de litigios de consumo en el sector financiero. Sin embargo, esta agencia todavía no ha empezado a funcionar, así que hasta entonces el Servicio de Reclamaciones del Banco de España se encarga de estas gestiones. 

También se especifica que la política de remuneraciones de los bancos a sus empleados no puede ligar el salario con el número de préstamos hipotecarios concedidos ni puede provocar que no se estudien las solicitudes adecuadamente.

3. La amortización anticipada, más barata

La llamada comisión o compensación por amortización anticipada, ya sea parcial o total, se abarata. Además, solo se puede cobrar si al banco se le genera una pérdida financiera. Los límites son distintos dependiendo de si la hipoteca es variable o fija:

  • En una hipoteca variable, la comisión máxima puede ser una de estas dos opciones (a pactar entre banco y cliente):
    • 0,25%solo durante los primeros tres años de vida del contrato
    • 0,15%solo durante los primeros cinco años del plazo del préstamo
    • Pasados esos tres o cinco años, la comisión es del 0%
  • En una hipoteca fija, la compensación puede alcanzar los siguientes límites:
    • 2%durante los primeros 10 años 
    • 1,5%durante el resto del plazo 

Entre el banco y el cliente se puede pactar un plazo máximo de un mes para comunicar la intención de amortizar la hipoteca antes de tiempo. A partir de entonces, la entidad tiene un máximo de tres días hábiles para facilitar toda la información necesaria para evaluar esta opción.

4. Incentivos para pasarse al tipo fijo

Ya lo dijo el exministro Luis de Guindos hace casi dos años: que haya tantas hipotecas ligadas al euríbor puede ser contraproducente. Por ello, en la ley nueva se abarata el paso del tipo variable a fijo, ya se realice mediante una novación (un pacto con la propia entidad) o una subrogación de acreedor para irse a otro banco. Así, la comisión máxima que se puede cobrar en este caso es del 0,15%, aplicable únicamente si el cambio se produce durante los primeros tres años del plazo del préstamo.

5. Más libertad para cambiarse de banco

Es una de las medidas más llamativas de la ley. En el proceso de una subrogación, si nuestra entidad vigente hace una contraoferta igual o mejor a la oferta de la otra entidad con la que negociamos, ya no estamos obligados a aceptarla como ocurría antes. Es decir, tenemos libertad para elegir el banco que consideremos más apropiado. 

6. Mínimo de 12 impagos para que se embargue la casa

Esta es una de las medidas estrella de la Ley reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario. El artículo que regula la cláusula de vencimiento anticipado, que es la que los bancos aplican tras un impago reiterado para poder pedir el embargo de la vivienda al juzgado, establece unos requisitos más estrictos para poder activarla.

En concreto, el banco no puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria hasta que no se alcancen los siguientes límites:

  • Durante la primera mitad del plazo: hasta que la demora no exceda un 3% del capital concedido o se alcance un equivalente a 12 cuotas impagadas.
  • Durante la segunda mitad del plazo: el porcentaje del capital impagado asciende al 7%, mientras que las mensualidades en demoramínimas son 15.

Asimismo, se establece un interés de demora máximo de 3 puntos por encima del interés remuneratorio, es decir, del de la propia hipoteca.

7. Límites a los productos vinculados

Este es, seguramente, uno de los puntos peor comprendidos del proyecto de ley hipotecaria. La normativa prohíbe las ventas vinculadas, es decir, no permite que los bancos obliguen al cliente a contratar otros productos para poder acceder a sus hipotecas, como los seguros hipotecarios, planes de pensiones, tarjetas de crédito, etc. Sin embargo, sí permite las combinadas, esto es, que la entidad se ofrezca a reducir el interés a cambio de que se suscriban varios de sus servicios.

Además, la prohibición de las ventas vinculadas prevé dos excepciones:

  • Los bancos sí pueden exigirque se contrate un seguro de daños y/o un seguro de vida o de protección de pagos. Eso sí, el cliente puede suscribirlos con la empresa que quiera sin que la entidad pueda subirle el interés por ello.
  • También pueden vincular la hipoteca a productos que se demuestre que benefician al cliente. Se da al Banco de España la capacidad de decidir qué servicios se incluyen dentro de esa categoría.

En cuanto a las ventas combinadas, para que el cliente pueda comparar precios adecuadamente, se obliga a las entidades a facilitar dos ofertas por separado: una con la bonificación y otra sin ella.

8. Suelo del 0% por defecto

En la nueva regulación de las hipotecas se prohíbe específicamente la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas variables. Por lo tanto, los bancos no pueden volver a incorporar nunca más las conocidas cláusulas suelo y tampoco se les permite considerar un euríbor al 0% cuando este cotice en negativo. Sin embargo, se establece por defecto un tipo mínimo del 0% para todos los préstamos hipotecarios. 

9. Se regulan las hipotecas multidivisa

Las hipotecas multidivisa, es decir, préstamos concedidos en otras monedas, también tienen su protagonismo en la nueva ley. Los titulares de estos productos tienen el derecho de convertirlas a euros siempre que quieran. Además, los bancos deben informar periódicamente de los incrementos de la deuda que se produzcan por el aumento del valor de la divisa respecto al euro y, en caso de no existir un límite sobre ese riesgo, en la FEIN tiene que incluirse cómo aumentaría la deuda en caso de que el tipo de cambio sufriera una fluctuación del 20%.

Otro punto interesante sobre la regulación de estas hipotecas es que, si no se cumplen las exigencias mencionadas, el contrato se considerará nulo. En consecuencia, el titular podrá exigir que la hipoteca se pase a euros desde el principio y se le reste del capital pendiente todo lo que haya pagado de más con la otra moneda.

10. Más regulación para los intermediarios financieros

En la nueva ley hipotecaria también se dedica un capítulo entero a los intermediarios financieros (también llamados brókeres inmobiliarios) y a los prestamistas privados. Veamos cuáles son los puntos más destacados de este apartado:

  • Creación de un registro de intermediarios financieros gestionado por el Banco de España y por las Comunidades Autónomas (solo para aquellos que operen únicamente a nivel regional).
  • Los intermediarios y prestamistas privados no pueden tener antecedentes delictivos ni haber sido declarados en concurso si quieren operar en España.
  • Su remuneración debe incluirse en la tasa anual equivalente de la hipoteca. Dicho de otra manera, no se puede ocultar la comisión por intermediación fuera del cálculo de la TAE.

La actividad de estas agencias y compañías será supervisada por el Banco de España, aunque las que solo trabajen en una región concreta estarán controladas por la comunidad autónoma correspondiente.

Efectos de la ley de crédito inmobiliario sobre el mercado 

Como es lógico, las medidas introducidas tras la reforma de la ley hipotecaria han afectado tanto al proceso de solicitud y de contratación de las hipotecas como en las condiciones que los bancos aplican sobre estos productos. Veamos qué consecuencias ha supuesto la promulgación de esta normativa: 

  • Subida de los intereses en los meses previos a su entrada en vigor: muchos bancos asumieron los gastos de formalización de sus créditos hipotecarios antes de que se aplicara la ley. Para compensar ese coste, aumentaron los tipos, aunque posteriormente los redujeron.
  • El solicitante recibe ahora más información: eso tiene su parte buena y su otra mala. Por un lado, el banco ahora está obligado a explicarle al cliente todo lo referente a su futuro crédito, lo que aumenta su protección. Pero por el otro, eso ralentiza el proceso de concesión. 
  • Las concesiones se estancaron en junio y julio: en esos meses, el número de contratos firmados se redujo considerablemente. Los motivos más probables son el endurecimiento de los requisitos de la banca y los problemas que tuvieron para mandar la documentación a los notarios. Lo más lógico es que el ritmo de concesiones se vaya recuperando conforme pase el tiempo. 
  • Los bancos son ahora más prudentes a la hora de otorgar financiación: las entidades asumen un mayor riesgo, pues no pueden ejecutar la hipoteca hasta que se alcance un año de impagos (o 15 meses) y pueden cobrar menos si el titular amortiza el préstamo antes de tiempo. Por ello, los clientes con perfiles más delicados (con muy pocos ahorros, por ejemplo) lo tienen más difícil para obtener la aprobación. 

En su momento, se dijo que la nueva regulación encarecería los préstamos hipotecarios, especialmente los de tipo fijo. Sin embargo, la evolución a la baja del euríbor y la guerra de precios en el sector de las hipotecas fijas provocaron una rebaja generalizada de los intereses a partir del mes de junio, así que parece que esas previsiones no se cumplirán por ahora. 

 

https://www.helpmycash.com/hipotecas/ley-hipotecaria/  29/8/2019 Miquel Riera

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